小さな不動産会社の賃貸管理システムの選び方

賃貸管理システムとは、オーナー・物件・部屋・入居者の台帳と、家賃の請求と入金、オーナーへの送金、入居者からの連絡などを、ひとつの仕組みで管理するための道具のことです。仲介をしながら管理もしている小さな不動産会社は、機能の数より、いちばん時間を使っている作業（多くは入金の消込と送金明細）から見て、「入金の消込」「オーナーへの送金明細」「入居者の連絡」の3つが、1つの画面でつながる作りかで選ぶと、毎月の手間が減りやすくなります。

このコラムは、地方や大阪の郊外で、売買・賃貸の仲介をしながら管理もしている会社の方に向けています。賃貸管理システムは、大手の管理会社向けのものから、小さな会社向けの安いものまで種類が多く、比べ方がわかりにくい道具です。ここでは、選ぶときに見る所を順にまとめます。

小さな会社が困っていることは、だいたい同じ

仲介と管理を兼ねる会社では、管理の仕事が「すきま時間」に回りがちです。運営会社（株式会社SECRET MEDICINE）も、自社の管理で次のような手間を毎月くり返していました。

• 通帳と集金名簿を1行ずつ見比べて、だれが払ったかを書き込む
• オーナーごとに管理料率が違い、住居・テナント・駐車場で消費税の扱いも違うので、送金明細を表計算で毎月作り直す
• 入居者からの電話が、案内中や外出中にも鳴る
• 退去のたびに日程を合わせて立ち会い、写真と書面を作る
• 大家・建物ごとに通帳が分かれていて、記帳と突き合わせが月末に集中する

これらは別々の場所（通帳・Excel・電話のメモ・紙）にあるので、1つ直すと別の場所も直す必要が出ます。システムを入れる目的は、この「つながっていない」をなくすことです。

選ぶときに見る7つの所

全部を最初からそろえる必要はありません。いちばん時間を使っている仕事（多くは入金の消込と送金明細）から順に置き換えていく考え方で選ぶと、使い始めてからの迷いが少なくなります。

物件の種類と消費税に合っているか

小さな会社ほど、預かる物件の種類がばらばらです。賃貸マンション1棟、分譲マンションの1部屋、テナントビル、分譲テナント、月極駐車場、コインパーキング。賃貸マンションの横に駐車場が付いていることもあります。

種類が違うと、家賃の消費税の扱いも変わります。住宅の貸付けは原則非課税です。貸付期間1か月未満、家賃と別に料金を取る駐車場、店舗の部分などは課税です（国税庁 No.6226・くわしくは家賃の消費税｜住居は非課税、事業用と駐車場は課税）。システムが「物件の種類」だけで税を決めると、家賃に含まれる駐車場などの例外で合わなくなります。部屋・区画ごとに用途を設定できるかを確かめてください。

費用は「何が入っているか」で比べる

賃貸管理システムの費用は、多くが「はじめの費用（導入費）」と「毎月の費用（月額）」に分かれます。比べるときは金額の前に、月額が戸数・物件数・使う人の数のどれで決まるか、LINEやAIの利用料が入っているか、今の台帳を移す作業が入っているか、をそろえます。比べ方は賃貸管理システムの費用の見方｜導入費と月額にまとめています。

OWNER LINK は、導入費150,000円・月額50,000円から（ともに税別）で、貴社の書式に合わせるなどのカスタムと、管理の進め方のコンサルは別にお見積もりします。

いまの台帳から移せるか

Excelや紙の台帳から移すときは、オーナー→物件→部屋→契約→入居者の順に1つずつ移し、家賃の合計と敷金の合計が前の台帳と合うかで照らします。手順は賃貸管理をExcelからシステムへ移す手順と注意点をご覧ください。

OWNER LINK の今の状況：OWNER LINK は、運営会社が自社の管理で使っています。いま使えるのは、台帳と書類の保管、通帳の読み取りと入金消込、集金名簿、オーナー送金明細、入居者の公式LINE（登録・問い合わせの受付・家賃のご案内）、LINEでの退去の手続き、税理士さま向けの報告PDFです。AIの問い合わせへの返事・滞納のお知らせ・オーナーレポートは開発中です（2026年11月時点）。

よくある質問

管理戸数が少なくても、システムを入れる意味はありますか？

戸数が少なくても、物件の種類が多い・オーナーごとに管理料率が違う・担当が1人しかいない、という会社では、送金明細と入金の確認の手間がそのまま残ります。戸数より、毎月何時間かかっているかで考えると判断しやすくなります。

仲介の業務（物件の掲載や顧客管理）も一緒にできますか？

OWNER LINK は賃貸の管理（台帳・入金・送金・入居者の連絡・退去・オーナーへの報告）のためのシステムで、物件の掲載や仲介の顧客管理の機能はありません。仲介の道具は今のものをそのまま使えます。

管理戸数が少なくても、家賃の口座は分けたほうがよいですか？

200戸未満でも、家賃を受ける口座と会社の運転資金の口座が同じだと、仮受金や敷金の説明がしにくくなります。委託を受けて維持保全をする賃貸住宅が200戸以上になると、国土交通大臣の登録が必要です（賃貸住宅管理業法の登録と小さな会社の備え）。

いつから全部の機能が使えますか？

2026年11月時点で、台帳・書類の保管・入金消込・集金名簿・送金明細・入居者の公式LINE・LINEでの退去の手続き・税理士さま向けの報告PDFが使えます。AIの問い合わせへの返事・滞納のお知らせ・オーナーレポートは、自社の管理で確かめてから順に公開します。ご相談のときに、その時点で使える機能をお伝えします。