退去立会いを写真で進める方法と原状回復の考え方

写真で進める退去立会いとは、退去の日に、入居者に決めた場所の写真を撮って送ってもらい、部屋の状態を確かめて、担当者が現地に行く回数を減らすやり方のことです。写真は損耗の記録です。住宅の負担は、契約・原因・経過年数と国土交通省のガイドラインを参考に、貸主と借主が確かめて記録に残します。写真で分からないときは、これまで通り現地で確かめます。店舗・事務所は契約の特約が先で、住宅のガイドラインをそのまま当てはめません。

退去の立会いは、日程の調整・移動・現地での確認・書面づくりで、1件ごとに時間がかかります。写真で進めれば、担当者が現地に行く件数を減らせます。写真で進めるのは、立会いを減らせる場合です。契約で立会いを決めているとき、写真で分からないとき、入居者と見方が分かれたときは現地で確かめます。LINEを使わない入居者は、電話と書面で進めます。

撮る場所と枚数を決める

OWNER LINK では、間取りから撮る場所を決めています（貴社で決めた場所に、DK・LDK・居室の数だけ足す。1か所3枚まで。無い場所は「この場所はない」を押す）。部屋の広さで変えて構いませんが、毎回同じ場所を同じ向きで撮ってもらうことが大事な点です。見本の写真を添えて案内すると、撮り直しが減ります。

入居のときの写真と並べる

退去の写真だけでは、その傷が入居前からあったのか分かりません。入居のときにも同じ場所の写真を撮っておき、退去の写真と並べて比べます。入居中に「壊した・汚した」を先に申告してもらう窓口を作っておくと、退去のときの話がしやすくなります。

負担の考え方（住宅）

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」では、原状回復を、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること、としています。経年変化や通常の使用による損耗の修繕費は、賃料に含まれるという考え方です。また、建物や設備の経過年数を考え、年数が多いほど賃借人の負担を減らします。

• 日焼けや家具の跡など、ふつうに使って出た跡 → 賃料に含まれる考え方
• たばこのヤニ、ペットの傷、落書きなど → 賃借人の負担になりうる。経過年数を考える
• 特約（ハウスクリーニング代など） → 書いてあることと説明したことだけで、借主の負担を確定しない。通常の損耗まで負わせる特約は、内容や説明によって無効になることがある。金額や範囲が具体的か、説明したかを確かめ、判断が分かれたら法律の専門家に相談する
• 経過年数 → 多くの部位は経過年数を考えるが、部位によっては考えないものもある。ガイドラインの考え方で部位ごとに確かめる

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

写真のAIの確認は「汚れや傷がありそうな場所の目印」までにして、負担の金額を決めるのは人です。管理会社は根拠（写真・入居時の写真・経過年数・特約）を並べた書面を作り、貸主と借主が確かめた内容を記録に残します。

精算と記録の残し方

1. 解約の届けの日・退去日（明け渡し）・鍵の返却の日を分けて記録する
2. 写真・入居時の写真・根拠を並べた書面を作る
3. 担当者が中身を確かめて確定し、入居者に送る
4. 入居者の「受け取った」「同意する」「異議がある」を別々に記録する
5. 敷金・日割の家賃と合わせて精算し、返金か請求が終わるまで完了にしない

OWNER LINK の退去は、LINEでの解約予告の申請書（電子サイン・PDF）・受理のお知らせ・間取りごとの写真・写真がまだの方へのお知らせ・退居の確認書・原状回復費の有無のお知らせが、いま使えます。電話や書面で受けた退去も登録できます。写真のAIの確認は開発中で、負担を決めるのは担当者です（2026年11月時点）。

よくある質問

写真だけで退去の精算をしてもよいですか？

写真で状態が分かる部屋は写真で進められますが、写真で分からないときや、入居者と見方が分かれたときは、現地で確かめます。写真は記録で、負担は貸主と借主が確かめて決めます。

店舗・事務所の退去にも同じガイドラインを使えますか？

国土交通省のガイドラインは住宅の賃貸を想定したものです。店舗・事務所は、契約の原状回復の特約（どこまで戻すか）が先で、住宅のガイドラインをそのまま当てはめません。

クロスの張り替えは全部入居者の負担になりますか？

なりません。経年変化や通常の使用による汚れは賃料に含まれる考え方で、入居者の過失による部分も、経過年数を考えて負担を減らします。